预备合同的预备合同和违约：定金与合同责任之间

Donatella Conicella 律师——Legal Aid 民法部门负责人撰写的评论

巴勒莫法院 第 226/2025 号判决，由 Sara Monteleone 博士作出，处理了一个在以合同约束逐步形成（即预备合同的预备合同）为特征的房地产合同背景下，关于定金的特别相关问题。

1. 合同关系的重建

双方签署了一份购买意向书（2021 年 6 月 23 日），该意向书得到了不动产双方共有人的接受，并规定：

• 销售价格为 580,000.00 欧元；
• 立即支付 20,000.00 欧元作为定金；
• 随后在 2021 年 9 月 30 日之前签订预备合同；
• 在 2022 年 1 月 31 日之前签订最终合同。

2. 出现的问题

承诺出售方（Adamo）多次阻挠签订预备合同，提出了与租赁融资和为改变用途而进行建筑改造（石膏板墙）相关的各种问题。 尽管对公证人准备的草案表示同意，但她一再回避为签订合同而安排的会面。

3. 法官的法律评估

法院：

• 承认分阶段合同体系的有效性，援引判例法（Cass. S.U. 4628/2015 和 Cass. 12527/2018）；
• 将已接受的意向书定性为预备合同的预备合同，受合同诚信约束；
• 认定承诺出售方存在严重违约行为，因为她最初同意签订合同，却又无理设置障碍，并拒绝为达成协议提供任何有益的合作。

4. 定金与撤销

根据《民法典》第 1385 条第 2 款的规定，法院承认购买方（Ro.Gi. S.r.l.）有权撤销合同并获得双倍定金（20,000.00 欧元），尽管支票未被出售方兑现。根据最高法院的判例（第 19801/2021 号判决），定金的效力在交付和获得票据时即告完成，即使尚未兑现。

5. 系统性考量

该判决以典范的方式强调了：

• 合同诚信作为判断违约的标准；
• 定金作为损害赔偿自我保护工具的功能作用；
• 在后续行为与明确的解除意愿不符的情况下，《民法典》第 1454 条规定的催告履行不适用。

结论

该判决与最权威的判例法保持一致，是定金制度和逐步形成合同制度应用的一个论证充分的例子。它强调了即使在尚未以最终形式完善的合同关系中，正确性和诚信原则的核心地位。