Preliminare di preliminare e inadempimento : tra caparra confirmatoria e responsabilità contrattuale

Commento a cura dell'Avv. Donatella Conicella – Responsabile del Dipartimento di Diritto Civile di Legal Aid

La sentenza n. 226/2025 del Tribunale di Palermo, resa dalla dott.ssa Sara Monteleone, affronta una questione particolarmente rilevante in tema di caparra confirmatoria nel contesto di un contratto immobiliare caratterizzato da una formazione progressiva del vincolo contrattuale (cd. preliminare di preliminare).

1. RICOSTRUZIONE DEL RAPPORTO CONTRATTUALE

Le parti avevano sottoscritto una proposta di acquisto (23.6.2021) accettata da entrambi i comproprietari del bene immobile, con previsione:

• di un prezzo di vendita di 580.000,00 euro;
• del versamento immediato di 20.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria;
• della successiva stipula di un contratto preliminare entro il 30.9.2021;
• del definitivo entro il 31.1.2022.

2. IL PROBLEMA SORTO

La promittente venditrice (Adamo) ha più volte ostacolato la stipula del contratto preliminare, sollevando questioni relative al finanziamento tramite leasing e alla necessità di modifiche edilizie (una parete in cartongesso) per il cambio di destinazione d'uso. Nonostante il consenso espresso alla bozza predisposta dal Notaio, la stessa si è ripetutamente sottratta agli incontri fissati per la stipula.

3. VALUTAZIONE GIURIDICA DEL GIUDICE

Il Tribunale:

• riconosce la validità dell'impianto contrattuale su più fasi, richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. S.U. 4628/2015 e Cass. 12527/2018);
• qualifica la proposta accettata come un preliminare di preliminare, soggetto a buona fede contrattuale;
• ravvisa un grave inadempimento della promittente venditrice, per avere essa manifestato inizialmente consenso alla stipula, posto pretestuosamente ostacoli e omesso ogni collaborazione utile alla conclusione dell'accordo.

4. CAPARRA CONFIRMATORIA E RECESSO

In applicazione dell'art. 1385, co. 2, c.c., il Tribunale riconosce alla parte acquirente (Ro.Gi. S.r.l.) il diritto di recedere dal contratto e di ottenere il doppio della caparra versata (20.000,00 euro), nonostante l'assegno non fosse stato incassato dalla venditrice. Secondo l'orientamento della Cassazione (sent. 19801/2021), l'effetto della caparra si perfeziona con la consegna e la disponibilità del titolo, anche se non riscosso.

5. RILIEVI DI SISTEMA

La sentenza valorizza in modo esemplare:

• la buona fede contrattuale come criterio di giudizio dell'inadempimento;
• il ruolo funzionale della caparra confirmatoria quale strumento di autotutela risarcitoria;
• l'inapplicabilità della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. in presenza di comportamenti successivi incompatibili con la volontà risolutiva espressa.

CONCLUSIONI

La decisione si pone in linea con la più autorevole giurisprudenza di legittimità e costituisce un esempio ben argomentato di applicazione del regime della caparra confirmatoria e della disciplina dei contratti a formazione progressiva. Essa rafforza la centralità del principio di correttezza e buona fede anche nei rapporti contrattuali non ancora perfezionati nella forma definitiva.